[Kerajaan lebih berminat kepada projek besar-besar sedangkan syarikat hebat AS masakini asal-usulnya adalah syarikat yang bersaiz kecil tajaan seorang dua sahaja. Yang besar-besar bukannya prasarana tetapi otak di kepala mereka yang sentiasa menjana kejayaan demi kejayaan kerana menepati citarasa pengguna. Kejayaan itulah juga menjadi model tarikan untuk syarikat lain menerokai langkah yang serupa. Tanpa otak yang bergeliga MSC takkan mampu bernyawa. Makluman: Ada banyak komen menarik penterjemah. - Editor]

Asiawise
24 Julai 2001

Ke Mana Arahnya Koridor Itu?

(Corridor To Where, Exactly? [MSC])

Oleh: Leonie Karkoviata

Rakyat Malaysia semakin sedar betapa segala cakap besar mengenai impian mega IT negara mereka hanya berupa indah khabar dari rupa sahaja. Rencana Koridoraya Multimedia (MSC) yang pernah menjadi angan-angan (Raja Majnin - penterjemah) yang menghiasai perancangan Dasar Ekonomi Baru, kini semakin terserlah sebagai satu pembangunan hartanah yang kompleks dan bukannya satu perancangan ekonomi mega untuk memacu Malaysia ke tahap kecanggihan dunia IT yang diwarwarkan.

Projek itu sepatutnya menghiasi satu laluan khas sepanjang 15 kilometer daripada bangunan mega Menara Petronas (di mana Raja Penyamun mempunyai satu tingkat khas sebagai pejabat operasi kelentongannya - penterjemah) untuk merentas Lembah Kelang yang meminggiri Kuala Lumpur hingga kepada lapangan terbang antarabangsa yang terbaru (KLIA). Rencana yang mengidamkan ratusan syarikat yang ditempatkan dalam ruang laksana kampus universiti, kawasan IT itu dikhaskan kepada kemudahan infrastruktur persidangan, hotel dan kemudahan riadah dan juga perumahan.

Beberapa nama besar, walaupun merupakan segelintir sahaja, telahpun menandatangani persetujuan mendapatkan ruang niaga di MSC dengan muslihat utama untuk merangkul kemesraan kerajaan. Oracle, Sun Micro dan syarikat gergasi peralatan bimbit Ericsson telah turut serta. Namun, Ericsson telahpun menunjukkan masalah yang berbangkit, dengan menyetujui hanya ruang yang kecil untuk menempatkan para penyelidik tempatan bagi jabatan Penyelidikan dan Pembangunan, sambil enggan mengalihkan operasi utamanya memasuki kawasan MSC untuk melepaskan ruang niaga sedia ada yang sudah lama bertapak di kawasan lain di Lembah Kelang.

Agensi Multimedia Development Corporation (MDC) menyatakan bahawa ia sudahpun mencapai sasaran niaganya untuk mendapatkan penyertaan 500 syarikat yang boleh diberikan pengiktirafan status MSC. Sasaran ini adalah menepati jadual matlamat 2003. Namun, hanya 54 syarikat daripada sekumpulan 535 yang telah memilih untuk berpindah ke Cyberjaya, yang merupakan pusat nadi projek itu. Apakah kebanyakan syarikat asing bertujuan membuka pejabat jualan yang canggih sahaja? Ramai orang berpendapat bahawa kebanyakan syarikat itu yang kebanyakannya penjual 'hardware' dan 'perisian', kumpulan perunding dan sebagainya - tidak akan mengusahakan sebarang teknologi baru ataupun menyumbang kepada kemantapan ekonomi negara. (Awas, tulisan ini bertarikh Julai 2001 dan perhatikan betapa jitunya ramalan ini yang dibuat enam bulan yang lalu - penterjemah)

Mengikut istilah MDC, sebuah syarikat yang diberikan penakrifan MSC adalah satu institusi yang memberi khidmat ataupun yang 'banyak menggunakan' barangan multimedia dan perkhidmatannya, serta mengaji ramai tenaga kerja yang arif dalam bidang multimedia. Ada satu syarat yang memestikan syarikat yang diberikan pengiktirafan itu mengalihkan operasi mereka ke salah satu daripada empat bandar-cyber dalam wilayah MSC. Selain 54 syarikat di Cyberjaya, terdapat 39 syarikat yang beroperasi di Petronas Tower 2, 20 syarikat di Taman Penyelidikan UPM dan 71 di Taman Teknologi Bukit Jalil.

Antara pelbagai insentif kerajaan ialah pengecualian cukai dan gran penyelidikan (R&D). Tetapi seperti yang disebut oleh para pegawai di syarikat yang mendapat status MSC, pengecualian cukai hanya menguntungkan syarikat yang sudah memperolehi keuntungan, dan bukannya syarikat yang baru merangkak. Segala gembar-gembur MSC akan kejayaan rangkaian jaringannya adalah amat sikit sekali dan terlalu kecil, kata mereka, kerana orang yang benar-benar terlibat dalam usaha ini adalah terlalu sedikit.

Pembangunan MSC yang amat ketara merangkak itu dihimpit pula oleh pelaburan IT yang semakin menguncup dan suasana ekonomi lembap, sehinggakan ramai penganalis berpendapat bahawa ekonomi yang merudum itu membuatkan wawasan (haprak) Mahathir sudah kehilangan kilauannya.

Lagipun selain menyalahkan keadaan ekonomi yang menggelonsor itu sebagai dalil kelemahan pembangunan MSC, ramai yang berpendapat bahawa kesalahan harus diakui oleh MDC yang tidak cekap pengurusannya. Kerana itu mereka hanya mampu menarik hanya segelintir peserta teknologi global yang pintar ataupun syarikat yang cenderong megeksport pengeluaran mereka.

Bill Gates, pengasas Microsoft pernah membuat kenyataan bahawa 'di luar A.S, anda tidak akan dapat melihat satu perojek sebesar MSC, yang mempunyai iltizam dan dayausaha.....' Tetapi, di sebalik cakapnya itu, Microsoft bertindak membangunkan satu pusat pembangunannya yang pertama di luar Redmond, Washington dengan memilih Bangalore (India) kerana di sana, berbeza dengan keadaan di MSC, memang wujud banyak sumber tenaga manusia yang berbakat dalam dunia IT.

Pengarah Urusan MSC, Othman Yeop telah memperlekehkan cakap-cakap yang menyebut Malaysia ketandusan manusia yang berbakat (dan bekelulusan yang diperlukan secukupnya - penterjemah) dengan mendabik dada betapa MSC mampu menarik banyak MNC (multinational corporations = syarikat multinasional yang besar-besar) yang berminat untuk menjadikan Malaysia sebagai pusat dagang operasi mereka. Dia menyebut reaksi positif daripada syarikat mega seperti Boeing yang meminati segala kemudahan yang ada di Malaysia, rupanya. Tetapi, pengusaha IT berpendapat Malaysia sedang menanggung masalah aliran kepakaran yang yang berhijrah keluar negara kerana peluang kerja yang lebih baik di tempat lain. Omar Merican, ketua eksekutif satu syarikat usahasama permodalan Banyan Ventures, memang amat cenderung dengan pendapat itu. 'Pegawai syarikat saya membenci saya kerana bersuara demikian' katanya, 'tetapi seseorang itu berkemungkinan mendapat gaji dua kali ganda di Singapura dan mungkin lebih banyak lagi di Hongkong.'

Steven Hsia, CEO kepada Delerium Cybertouch, pernah berkata bahawa kerajaan (Malaysia) seharusnya melupakan saja angan-angan besar MSC dan segala infrastruktur matjenin itu dan menumpukan usaha menyekat aliran kepakaran ke Singapura.

Tetapi, secara seriusnya, apakah sebenarnya rencana MSC itu? 'Projek MSC adalah satu mainan hartanah, yang merupakan sambungan kepada pertumbuhan Lembah Kelang,' tegas Ho Chin Soon, Pengetua Penyelidikan Ho Chin Soon, yang mengulang kembali laungan yang kerap terdengar di Hong Kong apabila membuat penjelasan mengenai Cybercity. 'MSC sebenarnya tidak ada kena mengena dengan IT.' Sejak 1993, ketika ada satu keputusan untuk membina satu lapangan terbang yang baru di bahagian selatan ibukota, kawasan hartanah yang besar dan luas antara pusat bandaraya hingglah KLIA menjadi bahan spekulasi yang amat panas.

Tindakan kerajaan (pimpinan Raja Penyangak - penterjemah) untuk memajukan satu kawasan yang luas selebar 167,000 hektar talah menyuntik satu lonjakan dalam dunia hartanah. Lagipun, MSC adalah merangkumi Putrajaya, pusat pentadbiran negara dan segala bandar baru yang meminggirinya. Ho, yang mengetuai sebuah syarikat yang mengumpulkan maklumat pasaran hartanah, mengimbau bagaimana tuanpunya rumah di kawasan MSC itu mengharapkan pelaburan mereka dalam hartanah di kawasan itu meningkat dua kali ganda dalam masa sekelip mata.

Namun, walaupun lebuhraya maklumat itu diwarnai oleh talian gentian optik, harga hartanah di MSC tidakpun berganjak. 'Harga hartanah adalah dikawal oleh bekalan dan permintaannya,' kata Ho dengan tepat. 'Buat masa ini, terlalu banyak tawaran untuk mendapatkan pembeli di Lembah Kelang.'

Sebagai contoh, cuba fikirkan usaha Putrajaya melancarkan satu projek yang merangkumi keluasan 1.2 juta kaki persegi (113,636 meter persegi) pada tahun 2001 dan rencana untuk membangunkan ruang niaga seluas 4 juta kaki persegi (378,787 meter persegi) sehingga 2003. Mengikut perangkaan Disember 2000, yang paling terkini disediakan oleh NAPIC (National Property Information Centre - Pusat Maklumat Hartanah Negara) terdapat lebihan ruang niaga sebanyak 268,573 meter persegi di Kuala Lumpur di mana pengisian puratanya hanya setakat 76%. Buat masa ini kadar ruang niaga komersial adalah sekitar 1.411 juta meter persegi di Kuala Lumpur. Kalau diambil-kira 38 lagi kompleks membeli-belah yang telah diberikan kelulusan untuk dibangunkan di bandaraya, sudah tentu masalah ruang kosong akan lebih melambak lagi untuk satu tempoh yang panjang. (Apabila Mahathir mati, adalah dijangkakan, ruang niaga yang kosong akan berlipat kali ganda!!!! - penterjemah)

Adalah tidak menghairankan, apabila Putrajaya Holdings, peneraju utama pembangunan Putrajaya, membuat pengakuan bahawa rencana pencapaian sasaran 2010 sebagai tahun siapnya seluruh pembangunan pusat pentadbiran negara itu akan tertangguh untuk selama lima tahun lagi. Ketua Pengarah Putrajaya, Hashim Hassan berpendapat, syarikat itu masih mampu mencapai kadar pengisian 80%. Dia berpendapat lebihan bekalan itu adalah disebabkan pemantauan projek yang tidak cekap dan pembangunan yang merapu. Putrajaya, katanya, akan mengelakkan kesilapan itu kerana ia merupakan sebuah bandar yang dirancang dengan rapi dan pembangunannya yang diawasi.'

Para pakar hartanah tidak begitu yakin bahawa MSC mampu mengambil-alih kehebatan wilayah 'segitiga emas' (di Jalan Ampang - penterjemah). Seorang pakar di Jones Lang Wootton berpendapat: 'Anda tidak boleh membuat perbandingan antara dua tempat itu. Segitiga Emas mempunyai segala kemudahan yang membuatkan ia begitu hebat - pusat membeli-belah, pawagam, kedutaan, ruang perniagaan dan kawasan perumahan. Pasaran MSC hanya berunsur satu dimensi. Anda mempunyai Putrajaya dan Cyberjaya. Tidak ada sesiapa yang berminat kesana kalau mereka sudah lama selesa di Segitiga Emas.' Di sebalik segala omongan MDC bahawa MSC mencanak melepas jangkaan, pertubuhan itu sedar betapa ia amat memerlukan bantuan. Ia telah mendapatkan khidmat McKinsey and Co. Dengan membayar 1.5 juta ringgit untuk memikirkan satu strategi berdasarkan hakikat keadaan pasaran sebenar dan memberikan satu penilaian terhadap ruang daya penyudahan lebuhraya IT itu. Malangnya, MDC tertekan, apabila segala butiran draf kajian McKinsey and Co itu telah dibocorkan kepada Asian Wall Street Journal.

Ho berpendapat, daripada kacamata kajian hartanah, MSC memang tidak akan tersilap. Mereka berada di tempat yang wajar untuk menangani kebanjiran tumbuhan pusat bandar. Cuma mereka tidak boleh berangan-angan untuk melaksanakan kerja-kerja itu dalam sekelip mata.' Lagipun, kata Ho, MSC hanya merupakan satu ideologi, sedangkan hakikatnya ialah mengenai pembangunan, kemajuan dan ketumbuhan.' Kerana itu, apabila kerajaan buat sibuk, dengan kisah mahu menapis laluan internet, rakyat Malaysia seperti Ho merasakan tindakan seperti itu akan melumpuhkan semangat MSC. 'Kalau mereka lakukan juga, MSC tidak akan membawa sebarang makna lagi. Ia akan menjadi hanya seperti sebuah bandar baru sahaja.'

Oracle, Sun Microsystems dan Ericsson sama ada masih mempunyai satu pejabat kecil di koridoraya itu ataupun sudah berpindah ke Menara Petronas II dan ini menyerlahkan lagi kisah mainan hartanah. Kadar sewa di Menara II adalah sekitar RM80 per meter persegi. Berbanding RM 25 di tempat lain yang berjiran. Menara II lebih diminati berbanding Cyberjaya oleh syarikat yang mampu dengan kadar sewanya. Banyak syarikat yang memilih Menara II itu sebagai memenuhi syarat yang dikuatkuasakan oleh MSC. Walaupun separuh ruang niaga di Menara II masih lagi kosong, tidak pula ada sebarang rencana untuk memotong harga sewa. Tetapi, siapa yang menghiraukan semua itu, kalau diambil kira rencana alternatif pasaran yang dihadapi oleh MSC.

Catatan Penterjemah: Bilakah Raja Penyangak mahu minta maaf kepada rakyat Malaysia kerana membazirkan wang rakyat dengan projek haprak MSC ini???

Tamat.

Terjemahan: SPAR - 9/1/2002

KM2 6569

www.asiafeatures.com

Pasaran Hartanah Malaysia Yang Dijangka Meragam

(Malaysia's Property Market Expected To Weaken)

November 15,2001.

Pasaran hartanah Malaysia dijangka akan meragam disebabkan merudumnya keyakinan konsumer gara-gara peristiwa sejagat yang terkini, demikian pendapat sebuah syarikat hartanah antarabangsa.

Pengarah Urusan C.H.Williams, Talhar & Wong Sdn Bhd., John SC Loh berkata pasaran hartanah akan meragam tahun depan selepas melepasi tahun yang menyulitkan pada 2001. Para pelabur menjangkakan kejatuhan harga dan kadar sewa.

Loh melancarkan majlis CEO Opinion Survey Property Sector 2002 pada November 13, berkata betapa perlunya dipacu pasaran hartanah.

Mengikut kajian mereka, bidang perumahan dijangka akan terus membangun dengan peningkatan nilai modal. Lebih dua pertiga responden berpendapat bahawa nilai modal untuk pembikinan perumahan kos rendah akan meningkat.

Kadar sewa akan menurun bagi semua sektor melainkan bidang konvensional dan perumahan peringkat rendah. Tekanan yang lebih ketara dijangka pada raung pejabat dan kawasan kilang dan ramai CEO yang menjangka penurunan kadar sehingga 20 peratus.

Lebih 50 peratus responden berpendapat jumlah transaksi dan nilai pelaburan rakyat Malaysia berkemungkinan menurun pada 2002. Hanya satu pertiga antara mereka yang menjangka sifat ini yang membabitkan pelabur asing akan menurun pada 2002.

Keadaan ruang niaga berlebihan di pejabat, dan perindustrian pada tahun 2001 sudah menjadi serius, dengan keadaan terlalu menekan sudahpun dialami oleh bahagian hotel dan kondo.

Namun, kajian itu mendapati bidang pembikinan rumah kos rendah secara konvensional pada 2002 masih di tahap menyegarkan kerana adanya minat pembeli. Sektor ini dijangka stabil untuk lima tahun yang akan datang.

Tamat.

Terjemahan: SPAR